- Sprzedaż mieszkania bądź jakiejkolwiek innej nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu frankowego jest bardzo trudna.
- Wszystko przez to, że bank może zlicytować taką nieruchomość, bez względu na to, kto jest jej właścicielem. To zaś skutecznie zniechęca do kupna zdecydowaną większość zainteresowanych.
- Rozwiązaniem jest unieważnienie umowy kredytu, które pociąga za sobą możliwość wykreślenia hipoteki.
Spis treści:
- Sprzedaż mieszkania a hipoteka frankowa
- Kredyt frankowy a sprzedaż mieszkania
- Wykreślenie hipoteki po unieważnieniu kredytu frankowego
- Sposób na sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym
Kredyt frankowy skutecznie utrudnia sprzedaż mieszkania czy jakiejkolwiek innej nieruchomości zabezpieczającej spłatę kredytu na rzecz banku. Wszystko przez hipotekę, która prawie zawsze powoduje zapalenie się czerwonej lampki u zainteresowanych kupnem. Co zrobić w takich sytuacjach? Okazuje się, że mieszkanie z kredytem frankowym wcale nie musi być spisane na straty. Jest sposób, aby tego uniknąć.
Sprzedaż mieszkania a hipoteka frankowa
Kredyty mieszkaniowe – czy to udzielane na zakup mieszkania, czy też domu – najczęściej wiążą się z koniecznością obciążenia nieruchomości hipoteką. Banki właściwie nie wyrażają zgodę na inne rozwiązania. Są to instytucje nastawione na osiąganie ogromnych zysków, co pokazuje nie tylko codzienne doświadczenie, ale również statystyki, publikowane chociażby przez organy nadzoru, przykładowo przez Narodowy Bank Polski bądź przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ze względu na chęć zysków, instytucje bankowe dobrze dbają o swoje interesy. Jednym z przejawów takiej postawy jest zabezpieczanie się na ewentualność braku spłat rat kredytu. Służy temu hipoteka. Na czym ona polega?
Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomościach. Dzięki niemu ten, na czyją rzecz została ustanowiona hipoteka ma prawo zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Innymi słowy: nawet jeżeli właściciel sprzeda swoją nieruchomość – dom, działkę czy mieszkania – to bank i tak będzie mógł ją zlicytować. Do wysokości sumy hipoteki, określonej w księdze wieczystej nieruchomości.
W praktyce więc ustanowienie hipoteki na rzecz banku – co, przypomnijmy, jest bezwzględnym warunkiem udzielenia większości kredytów – zdecydowanie upraszcza proces odzyskiwania długów, zabezpieczając przez to interesy wierzyciela. Niestety korzystanie z hipotek było także standardem w przypadku kredytów frankowych, przez co niejeden frankowicz musiał się pożegnać się ze swoją nieruchomością. Czy jednak z tego rodzaju hipoteką można sprzedać mieszkanie lub dom?
Kredyt frankowy a sprzedaż mieszkania
Sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości z obciążeniem hipotecznym jest mocno utrudniona. Wynika to z samego charakteru hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego. Każdy kupujący taką nieruchomość musi liczyć się z tym, że będzie musiał spłacić nie swój dług, a jeżeli tego nie zrobi, po prostu dojdzie do licytacji. Taka perspektywa skutecznie zniechęca większość zainteresowanych kupnem, zwłaszcza jeżeli są oni świadomi, jak bardzo problematycznym produktem są kredyty frankowe.
Wypada przy tym podkreślić, że fakt obciążenia nieruchomości hipoteką frankową jest niezwykle trudno ukryć. Jest ona ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości, do treści której dostęp ma każdy zainteresowany, i to za pomocą Internetu. Wystarczy znać numer danej księgi wieczystej. Po jego wpisaniu można zapoznać się ze wszelkimi, zamieszczonymi w niej wpisami – w tym w zakresie hipoteki. Poza tym właściciel nieruchomości, który celowo zataiłby fakt istnienia hipoteki, może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą. Choć w praktyce trudno sobie wyobrazić taką sytuację. Treść księgi wieczystej ma obowiązek zbadać notariuszy, sporządzający umowę sprzedaży nieruchomości. O wynikach swojej kwerendy informuje on kontrahentów.
Skoro sprzedanie nieruchomości z kredytem frankowym jest tak trudne, to co można zrobić, aby ją spieniężyć? Rozwiązanie jest tylko jedno: unieważnienie umowy kredytu denominowanego lub indeksowanego do waluty szwajcarskiej. Jednym ze skutków takiego kroku jest konieczność wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Niestety skutek ten nie następuje automatycznie. Konieczne jest przeprowadzenie właściwej procedury.
Wykreślenie hipoteki po unieważnieniu kredytu frankowego
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że wykreślenie hipoteki frankowej jest możliwe dopiero po prawomocnym wygraniu sprawy z bankiem. Dopóki nie ma prawomocnego wyroku – co najczęściej zdarza się, gdy orzeczenie sądu pierwszej instancji zostanie zaskarżone przez bank w drodze apelacji – dotąd hipoteka może widnieć w księdze wieczystej. W takich przypadkach można co najwyżej ubiegać się o wpisanie do księgi wieczystej odpowiedniej wzmianki o nieprawomocnym podważeniu umowy, na podstawie której wpisano hipotekę. Myślę, że takie posunięcie można rozważać nawet już po rozpoczęciu procesu z bankiem.
Natomiast po uprawomocnieniu się wyroku unieważniającego umowę o kredyt frankowy, należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki. Powinna być to tylko formalność – w końcu, skoro umowa będąca podstawą wpisu okazała się nieważna, to nie ma żadnych powodów, aby hipoteka nadal widniała w księdze wieczystej. Jednak w takich przypadkach, niestety, trzeba liczyć się co najmniej z dwiema trudnościami.
Pierwszą z nich są długie kolejki w sądach prowadzących księgi wieczyste nieruchomości. Na rozpatrzenie wniosku o wpis lub o jego wykreślenie trzeba czekać nawet kilka czy kilkanaście miesięcy. Na szczęście samo złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki jest publikowane w księdze. To, w zestawieniu z odpisem prawomocnego wyroku sądu, może być dostatecznym argumentem przy sprzedaży. Drugim, dużym poważniejszym problemem, jest nierzetelne postępowanie banków, które – choć nie mając argumentów – starają się maksymalnie utrudnić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po przegraniu sprawy z frankowiczem.
Sposób na sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym
W każdym razie zawsze najlepszym sposobem na sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym jest wykreślenie obciążającej go hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Najpierw jednak niezbędne jest uzyskanie prawomocnego wyroku unieważniającego umowę kredytową. Dopiero wtedy można spokojnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Wcześniej można skorzystać m.in. z instytucji wzmianki lub ostrzeżenia.
